Huizenkopers zijn terecht voorzichtiger geworden
Geplaatst op: 28-10-2022, 11:51:37
De stijging van de hypotheekrente heeft geleid tot fors hogere maandlasten. De gemiddelde huizenprijs moet met nog €90.000 dalen om dezelfde maandlasten te krijgen als in december 2021.
In mijn column \'Huizenprijzen gaan dalen\' van april 2022 (zie ook www.vvazintermedis.nl onder Actueel van 29.04.2022) kon u lezen dat de stijgende hypotheekrente niet goed is voor de huizenmarkt.
Vanaf april is de hypotheekrente verder gestegen. Eind vorig jaar was de laagste hypotheekrente voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met een rentevaste periode van 10 jaar nog 0,83%. We kunnen nu vaststellen (datum 23 oktober 2022) dat deze meer dan vijf keer zo hoog is geworden, namelijk 4,20%.
|
Hypotheekrente |
NHG |
100% |
|
1 jaar hypotheekrente vanaf |
3,25% |
3,95% |
|
5 jaar hypotheekrente vanaf |
4,08% |
4,54% |
|
10 jaar hypotheekrente vanaf |
4,20% |
4,64% |
|
20 jaar hypotheekrente vanaf |
4,23% |
4,68% |
|
30 jaar hypotheekrente vanaf |
4,24% |
4,69% |
Een hogere rente betekent hogere maandlasten
Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de bruto en netto maandlasten. Het is alweer negen jaar geleden (2013) dat de hypotheekrente bij een rentevaste periode van 10 jaar boven de 4% was. Zie voor de renteontwikkeling (2010 tot nu) ook onderstaande bijlage.
... en zet de huizenprijzen onder druk
Als de hypotheekrente te veel stijgt, zal dit gevolgen hebben voor de huizenprijzen. Niemand zal verbaasd zijn geweest toen de NVM een maand geleden met het bericht kwam dat de huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar met 5,8% waren gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal.
De gemiddelde prijs van een bestaande woning ligt nu op €425.000.
Maandlasten zijn afgelopen tien jaar fors gestegen
Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek was een koophuis in juli 2022 99% duurder dan in juni 2013. Wat opvalt als we deze twee periodes met elkaar vergelijken, is dat de hypotheekrente voor hypotheken met NHG met een rentevaste periode van 10 jaar niet veel verschilt: maar 80 procentpunt.
Hieronder de bruto maandlasten voor beide periodes.
|
|
Hypotheekbedrag |
Bruto per maand |
|
Rente juni 2013: 4,2% |
€175.000 |
€856 |
|
Rente juli 2022: 3,4% |
€350.000 |
€1.552 |
De huizenbezitter die in juli 2022 heeft gekocht, betaalt €700 bruto per maand meer voor zijn annuïteitenhypotheek. De verdubbeling van de huizenprijs zorgt voor flink hogere maandlasten. Hierbij merk ik op dat in december 2021 de hypotheekrente nog 1% was. Als ik deze rente neem bij een annuïteitenhypotheek van €350.000, dan is de bruto maandlast €1.126.
Gekte uit de markt
De NVM kwam met nog meer nieuws over de huizenmarkt. Hieronder een korte opsomming:
- Nooit eerder daalden de huizenprijzen in één kwartaal zo hard (volgens de NVM)
- De gestegen hypotheekrente, torenhoge energiekosten en inflatie halen de gekte uit de markt
- In het derde kwartaal van 2022 werden er 33.000 woningen verkocht
- Gemiddelde prijs voor een appartement is nu €356.000
- Gemiddelde prijs van een vrijstaande woning is nu €637.000
- Gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning stijgt nog wel (8%) naar €496.000
- Kopers hebben weer ruimte om te onderhandelen
- Gemiddeld wordt er nog 3% boven de vraagprijs betaald
- We zijn nog ver verwijderd van een normale markt (reden: te weinig aanbod)
- Volgens NVM is er een tekort van 300.000 woningen
- Nieuwbouw eengezinswoningen worden onbetaalbaar door stijgende grond- en bouwkosten
- Stijgende energielasten worden steeds belangrijker bij het koopproces
Consequenties hogere hypotheekrente
Nog even wat cijfertjes om te laten zien wat de hogere hypotheekrente van nu daadwerkelijk inhoudt. Wie nu een bestaande woning koopt, betaalt gemiddeld €425.000. De hypotheekrente bij 10 jaar vast is globaal 4,70% (tophypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie).
|
Oktober 2022: rente 4,70%, waarde woning en hypotheek €425.000 |
|
|
Bruto per maand |
€2.204 |
|
Netto per maand |
€1.665 stijgend |
Wie eind december 2021 een woning kocht, betaalde €420.000. De rente was toen 1,30% voor 10 jaar vast.
|
December 2021: rente 1,30%, waarde woning en hypotheek €420.000 |
|
|
Bruto per maand |
€1.410 |
|
Netto per maand |
€1.300 stijgend |
In elf maanden tijd is de bruto maandlast dus gestegen met 56% (€2204 versus €1410). Het lijkt mij heel logisch dat veel zoekende huizenbezitters even aan de zijlijn blijven staan. Niet alleen vanwege de hogere bruto maandlasten voor de hypotheek, maar ook om de hogere energierekening en de dagelijkse boodschappen.
Vergelijkbare maandlasten
Hoeveel moeten de huidige prijzen van de koopwoningen zakken (met de huidige hypotheekrente van 4,7%) voordat huizenbezitters evenveel betalen als in december 2021?
|
Vergelijkbare lasten: rente 4,7%, waarde woning en hypotheek €335.000 |
|
|
Bruto per maand |
€1.737 |
|
Netto per maand |
€1.300 stijgend |
Er moet dus vanaf heden nog €90.000 af van de gemiddelde huizenprijzen om aan dezelfde maandlasten te komen van december 2021. Dit is een daling van 21%!
Als de komende tijd de rente verder stijgt, ziet het plaatje er nog slechter uit. Bij een rentestijging van 1% (hypotheekrente is dan 5,7%) is het volgende van toepassing:
|
Vergelijkbare lasten: rente 5,7%, waarde woning en hypotheek €310.000 |
|
|
Bruto per maand |
€1.799 |
|
Netto per maand |
€1300 stijgend |
Aan de andere kant is er ook een positief scenario te bedenken. Als de oorlog snel ten einde komt, zal de inflatie dalen, waardoor ook de rente weer omlaag kan.
Oud-president van DNB Nout Wellink verwacht dat de rente en de inflatie de komende jaren hoog blijven en hierdoor de druk op de huizenprijzen groot wordt:
\"Ik denk dat de situatie vrij ernstig is. De wereld is slaapwandelend in een schuldenval terechtgekomen. Te lang en te hardnekkig is ervan uitgegaan dat de rente altijd laag zou blijven. „Italië zou zijn staatsschuld terugbrengen naar 60%. Wij hebben dat land op de blauwe ogen geloofd toen we het tot de eurozone toelieten. Maar de staatsschuld is in 25 jaar tijd nog nooit onder de 100% geweest. Het gaat tientallen jaren duren om die schuld naar normale proporties terug te brengen.”
In ieder geval is het rustiger geworden op de huizenmarkt. Kopers zijn voorzichtiger geworden. Zij besteden terecht meer tijd aan het in kaart brengen van hun uitgavenpatroon. En waarom niet even wachten als de kans groot is dat de huizenprijzen (flink) gaan dalen?
Bron: column van 28 oktober 2022 van Jos Koets op www.iex.nl
Download bijlage: hypotheekrente overzicht 2010 2022.jpg